Isto porque, o loteamento (Lei 6.766/79) trata-se de uma modalidade de parcelamento do solo, em que uma gleba é subdividida em diversos lotes, totalmente separados juridicamente uns dos outros, com a criação de vias e espaços públicos que são transferidos à titularidade do município.
Já no condomínio (Lei 4.591 e Código Civil/2002), não há qualquer parcelamento do terreno, permanecendo íntegra a gleba originária, mas, por convenção, há instituição de um condomínio pro-diviso, dispondo que naquele imóvel haverá partes que serão de propriedade comum e outras de titularidade exclusiva de cada um dos condôminos, havendo o fracionamento do solo em partes ideais de propriedade e vinculadas, por ficção jurídica, a cada uma das partes exclusivas (unidades autônomas).
Ocorre, porém, que tanto a Lei 4.591/64 (artigo 1º), quando o Código Civil (artigo 1.331), estabelece que para ser possível a instituição de condomínio edilício é necessária a existência de edificações, o que, inicialmente, não se observa no caso da venda de lotes.
Pois bem, com o objetivo de superar tais entraves legislativos e de tentar conferir alguma segurança jurídica aos condomínios de lotes e loteamentos fechados, alguns municípios editaram leis estabelecendo a possibilidade de sua implementação.
Quanto ao “loteamento fechado”, o poder público municipal na maioria das vezes, concede o uso exclusivo das áreas públicas daquele empreendimento aos proprietários dos lotes, normalmente conferindo à associação formada pelos moradores a competência para gerir a “coisa comum” que, neste caso, é de propriedade pública, mas com uso cedido ao particular.
Apesar disso, não raras vezes vê-se ações questionando a destinação a particulares de bens que, inicialmente, seriam de uso comum do povo (ruas, praças, equipamentos públicos) e, ainda, a legitimidade do município para criar uma nova modalidade de loteamento, apesar de a competência para legislar sobre direito urbanístico ser concorrente apenas da União, Estado e Distrito Federal, cabendo ao município apenas a suplementação do que já existe e tratar assuntos de interesse local (artigos 24, I e 30, I e II, da CF/88).
Igualmente, observa-se a legislação de alguns municípios estabelecendo a possibilidade da criação do condomínio de lotes, através de normas que muitas vezes confundem os institutos do loteamento e do condomínio.
Neste caso, parece ser ainda mais questionável a competência do município para legislar sobre o tema, que indiscutivelmente trata-se de matéria afeta ao direito civil, em relação a que Constituição estabelece ser privativa da União (artigo 22. I).
Defendendo a possibilidade da criação do condomínio de lotes, alguns juristas argumentam que tais leis advêm do que já estabelece o Decreto-Lei 271/67, o qual equipara o condomínio ao loteamento. Ocorre, no entanto, que tal dispositivo deveria ser regulamentado dentro de 180 dias da sua publicação, o que, até então, nunca ocorreu.
Há, ainda, uma tentativa de equiparação ao condomínio horizontal de casas, previsto no artigo 8º da Lei 4.591/64. Neste ponto, a 4ª Turma do STJ, no julgamento do REsp 709.403/SP, deixou claro que para ser possível a instituição do condomínio horizontal é necessário que haja edificação pronta ou, ao menos, a aprovação de um projeto de construção.
Desta forma, com o objetivo de positivar na legislação federal a possibilidade da criação do “condomínio de lotes”, foi publicada, no último 11 de julho, a Lei 13.465, que incluiu o artigo 1.358-A no Código Civil.
Com isso, inaugura-se um novo conceito de lote, que, inicialmente, era somente formado a partir do desmembramento ou loteamento, e, agora, passa a ser também a correta denominação para unidade autônoma compreendida em condomínio de lotes, sem parcelamento do solo.
Apesar da imediata entrada em vigor da norma, o tema ainda carece amadurecimento, sobretudo diante da necessidade de adaptação das leis de uso e ocupação do solo dos municípios para contemplar este instituto, em especial quanto a regulação dos parâmetros urbanísticos aplicados ao empreendimento e às unidades autônomas, as quais ainda não têm área construída pré-determinada.
Além disso, com o condomínio de lotes ter-se-á o loteamento latu sensu de uma gleba, mas sem, inicialmente, a urbanização da cidade (vias, parques e espaços públicos). Por este motivo, é possível que a legislação municipal venha a exigir algum tipo de contrapartida do empreendedor, tema que merece artigo próprio, tendo em vista sua complexidade e diversidade de pontos de vistas a serem analisados.
Com efeito, a recém promulgada positivou, ainda, o chamado “loteamento de acesso controlado” que não trata propriamente do “loteamento fechado”, mas permite ao poder público municipal a regulamentação do controle de acesso, sem que haja, no entanto, “o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados”.
Não deixou claro o legislador se tal controle de acesso pode vir a ser feito em relação aos loteamentos já existentes ou, ainda, os requisitos para criação do referido controle, o que dá uma maior liberdade ao Poder Público municipal quanto a implementação desta nova modalidade.
É fato que a referida normal trouxe muitas e importantes inovações para o direito imobiliário, não apenas em relação aos temas aqui tratados, garantindo, sem dúvidas, uma maior segurança jurídica ao empreendedor, apesar da necessidade de amadurecimento da matéria, em especial quanto aos aspectos urbanísticos envolvidos.
Emília Belo é sócia do Queiroz Cavalcanti Advocacia.
Rafael Accioly é sócio do Queiroz Cavalcanti Advocacia.